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リノベーションに向いているマンションの特徴

公開日:2020/11/01  最終更新日:2020/10/23

マンション・一戸建てを問わず新築住宅は新潟市内でも高い人気を誇りますが、近年は中古マンションにリノベーションを行い、新築に劣らないクオリティの住空間を低コストで実現する手法に人気が集まっています。ただし物件によってはリノベーション向きのものとそうでないものがあるので、購入する際は特徴をきちんと把握することが重要です。

まずは建物の基本構造について知っておく

リノベーションは、リフォームとほぼ同じ意味を持つ住宅の改修工事を指す言葉ですが、リフォームに比べると工事の規模がより大きく、物件に新しい価値を付与するレベルのものをいいます。したがって、リフォームがたとえばキッチンの設備を新しくするとか、床材を張り替えるとかいった具合に部分的な改修に留まるのに対し、リノベーションの場合は外壁などの構造部分を除いたすべての箇所が工事対象となります。

こうしたことから、リノベーションを前提として中古マンションを購入する際は、現在の状態をどの程度まで物理的に改変できるかをチェックする必要があります。そこでまず重要になるのが、住戸内の構造部分です。一般に、マンションの構造は、壁式構造とラーメン構造という2種類に大別されます。

このうち前者は、壁・床・天井といった「面」で空間を囲むことによって建物を支えるという構造です。中・低層の物件によく見られます。これに対して後者は、柱と梁を組み合わせた「枠」で建物を支えています。

ラーメン構造の場合、柱や梁に手を付けない限りは、壁を打ち抜いたりしても大きな問題は生じません。しかし壁式構造の場合は、今ある壁を壊してしまうと建物の強度に影響が及ぶ可能性があります。そのため、たとえばキッチンと居間のあいだの壁を取り払って広めのダイニングキッチンにするというような、部屋数の変更をともなうリノベーションを行う場合は、ラーメン構造の方が適していることになります。

水周りは配管の位置や経路に注意

マンションにおけるリノベーションのしやすさを左右するもう1つのポイントは、水周りの配管です。マンション内の配管は上下水道と直接つながっている共用部分と、そこから各室へ延びている個別部分の2つにわかれていますが、このうち住戸オーナーが自由に改変できるのは個別部分のみです。したがって、たとえば浴槽の位置を動かしたいという希望があったとしても、排水口の位置までは変えられないということは基本的事項として押さえておく必要があります。

もちろん、新たに据え付けた浴槽の位置からパイプを延ばし、共用部分まで導くという形でなら、排水口の位置を変えることはできます。ただしこの場合は、床下の構造によって工事が制限される場合があります。

現在の一般的なマンションでは、個別部分の配管が床下にある床スラブと呼ばれるコンクリート部分の上を通って共用部分につながっていますが、古い物件の一部には床スラブを貫いて通っているものがあります。床スラブは建物の基礎に関わる構造部分なので、これに手を加えることはできません。したがって、床下の配管がこのような形式になっている時は、浴槽や流し台の位置変更は難しいものと考えておく必要があります。

配管の様子は普通に物件を内覧するだけでは見ることができないので、購入を検討する際は不動産会社や管理会社などに確認しておくのがおすすめです。新潟市の信頼できる不動産会社であれば、事前に問い合わせておけば調査してくれます。

規約で工事内容が制限される場合もある

中古マンションをリノベーションする場合、建物の構造や配管といったハード部分だけでなく、ソフト部分においても工事のしやすさに影響するポイントがあります。それは、そのマンションにおける管理規約です。ほとんどのマンションでは、そこで安心して快適な生活を送れるよう居住者全員が守るべきルールとして、管理規約が定められています。

その内容はゴミの出し方からペット飼育の可否、共用設備の使い方に至るまで多岐にわたりますが、改修工事に関する事項もしばしば含まれます。多くの場合は工事内容に関する制限で、たとえばよく見られるのはフローリング材の張り替えは禁止、修繕が必要な場合は従前と同じ資材を使用することなどという制限です。これには、階下に騒音がなるべく伝わらないように配慮された当初の設計を変更しないようにとの意図が込められています。

先に述べた水周りについても、物理的には工事可能だが規約で制限されていることがあります。簡単にいえば、管理規約上の制限が少ない物件ほど自由なリノベーションがしやすいということになります。ただ、それはほかの住人にもいえることなので、リノベーションが近隣同士のトラブルの原因になったりしないよう、お互いに気を付ける必要があります。

管理規約はどこも共通した内容が少なくありませんが、新潟市内でもたとえば住宅専用物件かオフィスと住宅が混在した物件かなどによって、細かいルールの違いがあります。購入を検討する際は、不動産会社を通じて事前に見せてもらえるよう依頼するのがおすすめです。

 

リノベーションを前提とした中古マンションは新潟市内でも数多く売りに出されていますが、建物の構造や管理規約の内容によって工事のしやすさに違いがあります。それぞれのポイントをしっかりチェックし、自分が思い描いている工事内容と照らし合わせながら物件探しを行うことが大切です。

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